Magdalena Sobolewska, abogada polaca de Derecho Inmobiliario: “Para inversores o empresas que quieran establecer su sede en Europa, Varsovia es una opción viable. Hay una amplia gama de rascacielos modernos ubicados en el centro de la ciudad, con una gran infraestructura (muchos de ellos también con certificados ecológicos). Están bien comunicados con cada parte de la ciudad y los suburbios”.

WOLEP: Por favor, preséntese ante la comunidad WOLEP.

Magdalena Sobolewska: Soy abogada de Varsovia, Polonia, y socia del bufete de abogados SKS Kancelaria Prawna Stańczak-Kowal i Sobolewska. Ofrecemos diferentes servicios legales. Mis principales especializaciones son Derecho Comercial, Derecho Inmobiliario, Procesamiento Civil y RGPD. Espero que mi entrevista le resulte interesante e informativa.

WOLEP: ¿Podría brindarnos algún dato sobre su experiencia profesional como abogada?

Magdalena Sobolewska: Tengo más de una década de experiencia profesional en el manejo de casos legales y ejerciendo como abogada. Completé mis estudios en la Universidad de Varsovia, tras lo cual realicé una pasantía jurídica de tres años en el Colegio de Abogados de Varsovia. He trabajado con varios bufetes de abogados y también me desempeñé como asesor interno de una empresa de arrendamiento.

WOLEP: Soy consciente de que usted, como abogada de derecho inmobiliario, se centra especialmente en los acuerdos de desarrollo. ¿Se ha producido últimamente algún cambio en la legislación polaca que haya tenido un impacto significativo en los acuerdos de desarrollo?

Magdalena Sobolewska: Sí, durante muchos años en la legislación polaca no existía ninguna ley especial sobre los acuerdos de desarrollo, por lo que no había disposiciones que protegieran al comprador, que es la parte más débil del acuerdo de desarrollo. En 2011 se adoptó la primera ley especial sobre esa materia, cuyo nombre coloquial es Ley de Desarrollo. Esta nueva ley ha impuesto muchas responsabilidades de información al promotor frente al comprador, ha regulado las disposiciones necesarias del acuerdo de desarrollo y también ha introducido mecanismos que protegen a los compradores en caso de insolvencia del promotor.

Tras una década de funcionamiento de esta ley, fue sustituida por una nueva Ley de Desarrollo, de fecha 2021, que es en general similar a la Ley anterior, pero también introduce una serie de cambios y algunas novedades. Por ejemplo, prevé la creación del Fondo de Garantía de Desarrollo, el fondo que protege a los compradores de bienes inmuebles contra la pérdida de su dinero.

WOLEP: ¿Cuáles son algunas de las consideraciones y desafíos clave involucrados al revisar los acuerdos de desarrollo? ¿Tiene la legislación inmobiliaria polaca alguna particularidad a este respecto?

Magdalena Sobolewska: Según la Ley de Desarrollo, todo acuerdo de desarrollo debe contener las disposiciones enumeradas en esta Ley. Por ejemplo, las condiciones para desistir del contrato urbanístico definido en esta Ley, o la fecha y forma de notificar al comprador la recepción del apartamento o casa unifamiliar.

En consecuencia, al revisar los acuerdos de desarrollo, debo verificar si contienen todas las disposiciones necesarias especificadas en la Ley de Desarrollo. También necesito comprobar si otras disposiciones incluidas en el acuerdo por parte del promotor son admisibles según la legislación polaca. El mayor desafío al revisar dichos acuerdos es que su contenido siempre lo prepara el promotor, que no está dispuesto a cambiar ninguna disposición.

WOLEP: ¿Cuáles son los principales factores que determinan el éxito de los procesos de usucapión de bienes inmuebles y qué es lo más problemático en este ámbito jurídico?

Magdalena Sobolewska: Los bienes inmuebles pueden adquirirse por usucapión sólo si se cumplen ciertas condiciones: posesión propia; continuidad del derecho de la propiedad; transcurrir un tiempo determinado. En mi opinión, lo más difícil es demostrar que mi Cliente ha sido poseedor de un inmueble como un propietario de ese inmueble. No es posible usucapar un bien inmueble si el cliente lo posee sólo en calidad de usufructuario, inquilino o arrendatario.

WOLEP: ¿Cuál es la importancia de los registros de propiedad e hipotecas para la facturación de bienes inmuebles en Polonia?

Magdalena Sobolewska: El registro de propiedades e hipotecas es un documento público, lo que significa que cualquier persona interesada tiene derecho a consultarlo. Es posible consultar el registro de propiedades e hipotecas a través del sitio web del Ministerio de Justicia. Es por eso que el acceso a su contenido es muy fácil para cualquier persona con conexión a Internet. Debido al amplio acceso al contenido de los registros de la propiedad e hipotecas, el principio general es que nadie puede alegar desconocimiento de las inscripciones en el registro de la propiedad e hipotecas, ni de las solicitudes a que se refieren los mismos. Además, la legislación polaca ha establecido dos presunciones según las cuales: el derecho inscrito en el registro de la propiedad e hipoteca se ajusta a su situación jurídica real; el derecho eliminado no existe.

WOLEP: ¿Cómo se puede ayudar cuando alguien encuentra discrepancias entre el registro de propiedad e hipoteca de su inmueble y su situación jurídica real?

Magdalena Sobolewska: Para eliminar la disconformidad del contenido del registro inmobiliario e hipotecario con la situación jurídica real, necesito iniciar, en nombre de mi Cliente, un procedimiento de registro inmobiliario e hipotecario. Este procedimiento es relativamente simplificado y rápido, pero sólo puede iniciarse cuando tengamos los documentos adecuados para presentar al Tribunal del Registro de la Propiedad e Hipoteca. Si no tenemos documentación suficiente, necesito iniciar un procedimiento más complicado y preparar una demanda ante el Tribunal de Distrito. En tal demanda, necesito convencer al tribunal en nombre del demandante de que la inscripción en el registro de propiedades e hipotecas es incorrecta. Podemos probarlo, en este proceso, con todas las pruebas aceptables según la ley polaca. Sólo después de obtener una decisión judicial favorable al Cliente, podemos cambiar la inscripción en el Registro de Propiedad e Hipoteca.

WOLEP: Pasando a otra cuestión relativa a los bienes inmuebles: ¿Existen limitaciones en cuanto a la facturación de bienes inmuebles en Polonia por parte de extranjeros?

Magdalena Sobolewska: La adquisición de inmuebles por parte de extranjeros está controlada por el Estado. Según la norma general establecida por una ley especial de 1920, la adquisición de bienes inmuebles por un extranjero requiere un permiso expedido por el Ministro responsable del Interior. Sin embargo, hay muchas excepciones en esta Ley. Por ejemplo, este permiso no es necesario cuando se adquiere una unidad residencial independiente.

WOLEP: ¿Existen limitaciones a la hora de heredar un inmueble de un extranjero?

Magdalena Sobolewska: Depende de las circunstancias de cada situación específica. Actualmente, llevo un caso para nuestro Cliente que es extranjero y hereda bienes inmuebles en Polonia de otro extranjero. En esta situación, debemos iniciar un procedimiento judicial para confirmar la adquisición de la herencia sobre ese inmueble. No basta con que el procedimiento sucesorio se haya realizado y finalizado en el extranjero. Según la normativa polaca, los tribunales polacos deben decidir por separado quién hereda los bienes inmuebles situados en Polonia.

WOLEP: ¿Cómo describiría el mercado inmobiliario polaco actual?

Magdalena Sobolewska: Actualmente, el mercado inmobiliario en Polonia se enfrenta a varios desafíos debido a la inflación, lo que provoca una disminución en la construcción de edificios. Sin embargo, el gobierno ha introducido recientemente una ley especial que, cumpliendo condiciones específicas, permite a las personas acceder a préstamos bancarios con numerosos beneficios y a un tipo de interés significativamente reducido. Esto ofrece una oportunidad favorable, especialmente para los jóvenes, de comprar su primer apartamento.

Además, los problemas relacionados con la inflación y el aumento de los costes energéticos tienen un claro impacto en los costes de los inquilinos de oficinas y espacios comerciales. En tales circunstancias, los inquilinos buscan formas de ahorrar dinero. Algunos deciden reducir los espacios alquilados, otros subarrendan sus espacios de oficina. A finales del segundo trimestre de 2023, en Varsovia, la tasa de disponibilidad de espacios de oficinas era del 11,4%. Sin embargo, para inversores o empresas que quieran establecer su sede en Europa, Varsovia es una opción viable. Hay una amplia gama de rascacielos modernos ubicados en el centro de la ciudad, con una gran infraestructura (muchos de ellos también con certificados ecológicos). Están bien comunicados con cada parte de la ciudad y suburbios. Varsovia también puede presumir de tener el edificio de oficinas más alto de la Unión Europea: la Torre Varso.

WOLEP: ¿Cuáles fueron sus primeras impresiones del Área de Derecho Inmobiliario de WOLEP? ¿Cuáles son sus expectativas/temas de debate preferidos para nuestra segunda reunión?

Magdalena Sobolewska: Creo que una plataforma de comunicación entre abogados que se dedican al sector inmobiliario es muy importante. Podemos intercambiar experiencias e iniciar colaboraciones profesionales sobre temas inmobiliarios. En nuestra segunda reunión pudemos hablar más sobre las limitaciones legales para los extranjeros en cuanto a la facturación de inmuebles en cada país.

¿Es usted abogado/a apasionado/a por la colaboración? Una fuerzas con otros profesionales del derecho y eleve su práctica al siguiente nivel. No espere, regístrese ahora en WOLEP y conéctese con abogados/as afines hoy. Registre su cuenta aquí.